Malaprensa

Volvemos al ataque con la subida del Euribor y las hipotecas. Multitud de medios dicen que la hipoteca media (120.000 euros, 20 años) subirá unos 90 euros su cuota mensual. Es el mismo cálculo que vienen haciendo cada vez que suben los tipos. Y siempre lo hacen mal, por dos razones.

La primera, y más importante, afecta al importe medio de las hipotecas.

• Es falso que la hipoteca media que pagan las familias españolas tenga un capital pendiente de 120.000 euros. Ese era el valor (aproximado) de las hipotecas firmadas hace algo así como un año. Ahora es incluso mayor (según el INE, 140.000 euros en junio de 2006, pdf). Pero las hipotecas que se renuevan no son sólo las de hace un año, o las de hace dos. Son todas las hipotecas a tipo de interés variable (la inmensa mayoría). Por lo tanto, la hipoteca media habría que calcularla con el valor actual del capital pendiente de devolución de todas las hipotecas vivas. Dudo de que alguien tenga esa información. Yo no la he encontrado, aunque a veces he oído hablar del volumen total de la deuda hipotecaria viva. Si se supiera también el número de hipotecas vivas, podría hacerse la media (agradezco más información, si la tienen ustedes).
  

• Pero como una aproximación, podemos ver cuál ha sido en los años recientes el valor medio de las hipotecas en el momento de su constitución. En la página web del INE sólo he podido encontrar las de los años 1995 y sucesivos. Éste es el número de hipotecas sobre viviendas constituido anualmente, y su valor medio:

Año	Número de hipotecas	Valor medio
1995	403.587	44.352
1996	412.982	47.378
1997	479.237	50.786
1998	529.565	55.887
1999	585.782	61.829
2000	612.852	69.063
2001	615.703	75.645
2002	690.230	85.458
2003	762.978	97.049
2004	1.107.664	110.275
2005	1.232.973	124.538
Total	7.433.553	84.112

• Este dato es sólo una aproximación muy incompleta a lo que buscamos, ya que:
• Faltan todas las hipotecas anteriores a 1995, que serán de cuantías inferiores, lo que haría bajar la media.
• Es posible que algunas de las hipotecas más antiguas ya se hayan pagado por completo (hay gente a la que le va bien), y habría que excluirlas, lo que haría subir la media.
• Otras hipotecas (muchas más) se habrán amortizado parcialmente, reduciendo el capital pendiente de devolución, lo que también reduciría la media.
  
• Sobre todo, y más importante, cada mensualidad pagada reduce un poco el capital pendiente de devolución, de manera que en las hipotecas que se constituyeron hace ocho o diez años, el capital que queda por amortizar debe de ser inferior a aquél con el que se constituyeron (esto haría bajar la media). Por ejemplo, una familia con una hipoteca constituida en 2001, por 75.000 euros a 20 años, suponiendo que hubiera pagado un tipo de interés del euribor +1%, habría devuelto ya aproximadamente unos 15.000 euros de capital, y por tanto ahora debería unos 60.000 euros. Alguien con una hipoteca constituida en 1995 por 45.000 euros a 20 años, con los tipos de interés que hemos tenido, probablemente deba ya menos de 30.000 euros.
  
• Tres de las cuatro observaciones anteriores harían que la media se redujera. La última es la más importante, sin duda, ya que afecta a todas las hipotecas (incluso las anteriores a 1995 que estén aún vivas, y en mayor medida). En conjunto, por tanto, parece bastante seguro que la media de la tabla anterior es un límite máximo del valor actual de las hipotecas constituidas en España y pendientes de pago. Casi con seguridad el valor medio será menor. Yo he hecho una estimación aproximada (aplicando a la hipoteca media de cada año, desde su constitución hasta ahora, el tipo medio en los años correspondientes del mibor/euribor +1,5%; y suponiendo una duración media creciente de las hipotecas) y me resulta que la deuda media pendiente quedaría reducida a unos 74.000 euros (recuerden: sólo se incluyen hipotecas desde 1995, y se supone que no ha habido amortizaciones ni parciales ni totales).
  

El segundo error, de menor impacto, afecta a los años de amortización. Para una misma deuda pendiente, cuantos menos años queden por pagar, menos repercute un aumento del tipo de interés en la cuota. Por ejemplo, quien deba aún 75.000 euros y le queden quince años de préstamo tendrá un aumento, aproximado (suponiendo que pagase el euribor +1%), de unos 52 euros; pero quien deba esa misma cantidad y le queden 5 años por pagar, tendrá un aumento de unos 47 euros.

En conjunto, si la deuda media pendiente fuera, como en la estimación más alta, de unos 84.000 euros, y los años que quedan por pagar fueran (aquí lo hago a voleo) unos 15, la subida media sería de unos 57 euros. Si suponemos que realmente lo que queda por pagar, como media, es más bien 74.000 euros, la subida media sería de unos 52 euros. Teniendo en cuenta amortizaciones parciales e hipotecas anteriores a 1995, probablemente la cifra real sea aún más baja, y no andará lejos de la mitad de lo que dicen los periódicos.

Está claro que no es fácil calcular el número (yo me he tirado un buen rato con ello). Pero estas cuentas que he hecho yo seguro que algún pofesional se las sabe y las puede mejorar. ¿Por qué no acuden a ellos los periodistas en lugar de darnos datos tan desviados de la realidad?